Zusammenfassung
Der Bau-Turbo beschleunigt Verfahren, schwächt aber kommunale Steuerung. Ohne klare Ratsbeschlüsse entscheiden Verwaltung und Investoren. Wohnungsnot wird so nicht gelöst – nur aktive Kommunalpolitik schützt Stadtentwicklung und sozialen Wohnungsbau.
Der seit dem 1. Januar 2026 geltende „Bau-Turbo“ wird als Beschleuniger für den Wohnungsbau verkauft. Tatsächlich droht er, kommunale Steuerung auszuhebeln – wenn Gemeinderäte und Stadträte nicht aktiv gegensteuern. Denn das Kernproblem auf dem Wohnungsmarkt ist kein Genehmigungsstau, sondern ein Umsetzungsstau: Hunderttausende Wohnungen sind bundesweit genehmigt, werden aber wegen hoher Baukosten nicht gebaut. Der Bau-Turbo setzt an der falschen Stelle an – und verlagert Risiken auf die Kommunen.
Besonders problematisch ist die automatische Genehmigungsfiktion beim gemeindlichen Einvernehmen. Gemeinden haben nur drei Monate für eine Stellungnahme. Erfolgt sie nicht, gilt das Einvernehmen als erteilt. Zeitdruck ersetzt politische Abwägung, Öffentlichkeitsbeteiligung wird faktisch entwertet, und ohne Ratsbeschluss entscheidet am Ende allein die Verwaltung. Wer hier nicht handelt, gibt kommunale Planungshoheit kampflos auf.
Hinzu kommen weitreichende Abweichungsmöglichkeiten von Bebauungsplänen: Stellplätze, Grünflächen, Klimaschutz, Barrierefreiheit oder städtebauliche Gestaltung können zugunsten vermeintlicher Kostensenkungen aufgeweicht werden. Die Rechnung zahlen nicht die Investoren, sondern die Kommunen – mit mehr Parkdruck, höherem Infrastrukturbedarf und wachsendem Konfliktpotenzial.
Im unbeplanten Innenbereich darf nun vom bisherigen „Einfügen in die Umgebung“ abgewichen werden. Das öffnet Tür und Tor für überdimensionierte Baukörper und verschärft Konflikte in bestehenden Quartieren. Gleichzeitig wird Wohnungsbau im Außenbereich erleichtert – ein direkter Anreiz für Zersiedelung und weiteren Flächenfraß, wenn keine klaren kommunalen Grenzen gezogen werden.
Der Bau-Turbo löst zudem die soziale Frage nicht. Hochpreisiger Neubau lindert keine Wohnungsnot, sondern treibt Vergleichsmieten nach oben und verstärkt Verdrängung. Private Investoren bauen renditeorientiert, nicht bedarfsgerecht. Kommunaler Wohnungsbau ist dagegen dauerhaft wirksam: preisgebunden, günstiger finanziert und nicht auf Rendite angewiesen. Wer ernsthaft Wohnraum sichern will, muss kommunale Wohnungsunternehmen stärken und ausreichend mit Kapital ausstatten – notfalls auch über Landeslösungen.
Für Mandatsträger:innen ist klar: Untätigkeit ist eine politische Entscheidung – zugunsten von Investoreninteressen und zulasten kommunaler Gestaltungsmacht. Notwendig sind verbindliche Ratsbeschlüsse: Bau-Turbo nur für Innenentwicklung und Nachverdichtung, klare soziale und ökologische Kriterien, politische Entscheidungsvorbehalte bei Abweichungen und verbindliche Umsetzungsfristen gegen Bodenspekulation.
Der Bau-Turbo ist kein Selbstläufer. Er zwingt Kommunalpolitik dazu, Verantwortung zu übernehmen. Wer steuern will, muss jetzt handeln.